房托起哄領展累飆兩成　利好因素曝光　專家薦兩股呢隻有8厘息！

關稅談判傳聞四起，內地出招放水救市，港匯強勢金管局接錢，美國議息利率按兵不動……經濟博弈中，環球各路「衙門」相繼落子，亂流之下，不乏「黑馬」有望「借力打力」，伴隨納入滬深港通的聲音再起，REITs（房地產信托基金）重回大眾視野。

結合拆息HIBOR回落，地產板塊皆受惠，REITs更是獲得四方利好加持。不過專家就提醒，當前雖然值得部署，但有兩大關鍵，將令結果天差地別，有些值得即刻入市，有些甚至不妨「做空」。

中證監開腔撐互聯互通　北水青睞高息

內地三大金融監管巨頭，本周再齊聚，推出降息降準等，十項刺激措施振市。中國證監會主席吳清，重申支持將REITs納入滬深港通，本地龍頭領展（0823）應聲抽高，全日大漲近7%。

市場反應興奮，皆因北水已成港股主力之一，大市近半年的絕地反擊，北水的支持，功不可沒。據高盛此前公佈，今年首4個月，南向資金淨流入780億美元，已約為去年全年的75%；料今年總流入將達1,100億美元，折合近9千億港元，實力不可小覷。

若論北水摯愛，除卻內地未上市的科技股，其次便是部分較A股更「抵買」的高息股。盤點2024年港股通淨買入排行，撇除榜首的阿里巴巴（9988），前5名的另外4隻，就依次為中行（3988）、中移動（0941）、建行（0939）和工行（1398），股息率齊約6厘。

而REITs同以高息著稱，參考港交所數據，在港上市的11隻REITs中，6隻股息率都約9厘；成交最活躍的3隻，股息率也皆逾6厘，或可同樣奪得北水「芳心」，兼具炒高股價。

港元強勢　收息添份量

與此同時，港REITs多背靠本地地產商，直接賺港元、以港元派息，由於港元掛鉤美元，對內地投資者無異是「美元資產」。

關稅戰打得如火如荼，人民幣近來兌每百港元超過93，較之於去年底的90，已算勢弱，後續是否續有貶值壓力，仍屬未知。但也需留意，也由於港元掛鉤美元，不排除在美元節節敗退的背景下，港元同會轉弱，屆時「攻守之勢異也」，即人民幣相對港元資產的購買力上升，惟收派息折算人民幣則會略減。

HIBOR急跌　助借貸成本下降

REITs本質而言，仍是令投資者，間接持有地產資產，與樓市「息息相關」。受累於此前息口高企，地產商動輒百億負債，計息的借貸成本，無疑成為「達摩克利斯之劍」。

如上文提及，出於聯匯要求，金管局近來四度向市場注資，銀行體系總結餘上升至超過1740億元，結合昔日數據，2020年時該結餘曾高達4千億元，如今似乎仍有水位。金管局總裁余偉文，周內出席立法會會議時，就回應指，伴隨資金增加，預計港元拆息（HIBOR）會回落，對香港來說，其實是好事。

HIBOR周內確乎急瀉，與樓按相關的1個月HIBOR跌穿2厘，為2022年9月來最低水平，新造H按的實際利率計就為3.32厘，也是近兩年來首次低於封頂息。就基本面而言，有助於地產商紓解借貸成本壓力，應利好地產相關板塊。

派息比例要求高　另免繳印花稅

除卻板塊的共性受惠，REITs另有制度的天然優勢。依規定，REITs需將最少90%的税後淨收入，以股息派給投資者，門檻可謂相當之高。尋常地產股及高息股，其派息比例則由公司自行決定，能否長期維繫，就需依賴其盈利情況，以及公司是否「豪爽」。

另一邊廂，在稅收層面，中資高息股，出於內地要求，還需扣除一成股息稅，才能落入股東袋中，其實有所折扣。而港股另有買賣雙方，各自支付0.1%的印花稅要求，但去年底，本港豁免了REITs交易的印花稅，有助於減少交易成本。

此外，內地散戶經滬深港通，另需繳納20%的股息稅。去年就有傳聞，內地或考慮減免此項稅收，市場憧憬政策落地，屆時也將利好港股通之中，受內地投資者熱捧的高息資產。

專家：兩大關鍵選擇　結果天與地

銀河國際證券中國和香港研究主管鄭懷武表示，今次吳清主席重提REITs納入港股通，積極的信號不言而喻，料今年之內得以成事，值得提前部署搏升浪。

但他也提醒，其一，在港上市的REITs有限，市值與成交額分化較大，並非都將有幸納入，港股通有50億元以上的市值要求，若不達標，恐就難以受惠。翻查港交所數據，市值50億元的要求，目前僅有領展（0823）、冠君（2778）以及置富（0778）三間可滿足。

其二，需考察背後的物業與組合，例如鷹君（0041）旗下的冠君產業信託，市值與股息率雖都不俗，但旗下物業主要為甲級寫字樓，包括花園道三號、朗豪坊等。鄭懷武解釋稱，大環境尚未樂觀，寫字樓空置率接近歷史新高，因此此種類型的REITs，不單不建議買入，反而可沽出乃至做空。

領展、置富值博　看漲近兩成

相較之下，鄭懷武推薦買入的就為領展，以及置富產業信託，且現在即可入市。翻查資料，領展周五升穿40元大關，較4月低位飆逾21%，亦較對等關稅累大升急挫前37元水平升逾一成。而置富亦見異動，較低位累升約18%，較對等關稅宣布前的4.2元水平升約7%。

據鄭懷武預計，不計收息回報，僅價格就還有15%至20%的上望空間。他續指，二者的底層物業組合，均以商場為主，較寫字樓更為穩陣。此外，結合五一假期，內地訪港遊客人流如潮，獲行政長官李家超形容為「丁財兩旺」，或也可助推上述兩隻REITs，令其商場的零售生意向好，回報更豐。